美菱电器土地交易变脸

9760万元买进地块,以94085万元的价格卖出,升值8.6倍。但是,这一交易最终带来的回报仅1个亿。

6月12日,美菱电器（000521.SZ）公告称,合肥市国土资源局和合肥招标投标中心将公司坐落于包河区、芜湖路与马鞍山路交口的旧厂址共153亩土地使用权进行了公开拍卖,成交价格为615万元/亩,拍卖所得为94085万元。

突降“分段提取”

不过,美菱要想把94085万元全部装进腰包并不现实。根据美菱电器与合肥市土地储备中心（下称“储备中心”）签署的《国有土地使用权收回协议》约定,土地上市成交后6个月内由合肥市财政向本公司支付土地收回补偿费（含拆迁、搬迁、安置等）,具体补偿费按土地成交总额扣除契税和土地储备中心以该宗土地抵押贷款形成的银行利息（含评估费）后的65%计算。

协议还约定若最终成交价款超过6亿元并成交单价超过400万元/亩、500万元/亩、600万元/亩,则储备中心将分段提取相应超过部分的10%、30%、50%。分段提取后,再按前述约定计算补偿费。

另外,美菱电器还表示,经初步测算,公司原厂区的土地使用权、搬迁过程中报废毁损的固定资产、在建工程等相关搬迁损失和支出及相关税费等预计在4.5亿元左右。

按照协议内容进行大致核算,总成交价9.4亿,分段提取金额为[（615-600）×0.5+100×0.3+100×0.1]×153=7267万,扣减后的金额约8.7亿元。在扣契税和其他费用后,按8.5亿计算,6.5折给公司,公司还能收到5.52亿元,再扣除预计报废的4.5亿元,还有1亿元。

“在公司以往的公告里,从来没有出现土地储备中心分段提取的费用说明,而且按照2008年的年报信息,公司原厂区的损失费用总计为3.4亿左右,并非现在的4.5亿。”几位调研过美菱电器的券商研究员一致表示。

对于上述疑问,美菱电器证券部人士向本报记者解释,与土地储备中心的协议条款2006年就签订了,当初没披露分段提取费用,是因为按照当时的价格土地拍卖每亩不会超过400元,而原厂区的损失费用提升则没有解释。

“根据深交所的规定,公司2006年12月31日的公告有问题,信息披露不充分。”深圳某券商保荐人如此认为。

为何出现在建工程科目

地处合肥市中心的美菱电器旧厂区土地拍卖,被誉为“合肥史上最火爆的土地拍卖会”。

2006年12月,美菱电器发布公告表示,公司同意将位于合肥市芜湖路两宗面积153亩国有土地使用权由土地储备中心收回,储备中心将该宗土地收回储备并上市供应成交后6个月内内,财政将土地补偿费交付公司。

2007年8月7日,公司再度发布公告称,根据协议约定,具体补偿费按照土地成交总额扣除合肥市土地储备中心以该宗土地抵押贷款形成的银行利息（含评估费）、契税后的65%计算。

公司同时对土地相关数据进行了详细测算。参考该地块的附近商业用地价格,出让价约350万元/亩。扣除该宗土地抵押贷款形成的银行利息约1500万元、契税2500万元、两块土地及房屋的账面损失约26000万元、设备账面损失约6000万元及拆迁费用约2000万元。本公司收益为4350万元,按总股本41364.29万股计算,所有股东（包括流通股）每股可增加收益0.10元(税前)。

两次公告均只涉及储备中心会收取35%的费用,并没有提到分段收取费用。而且按照美菱电器自己的测算,原厂区的损失大致为3.2亿元。但未曾料今年6月12日的公司公告,则对储备中心分段收费重点着墨,并将损失费用额提升到了4.5亿元。

和公司的预期一样,旧厂区的土地的确有不小升值空间,不可思议的是在土地升值的同时,支出费用也成比增加。两年时间内,废弃的厂区损失为何也随地价上涨1.3亿元？

而且,“一般来说,如果计划搬迁厂址,会计科目上不会出现在建工程。”北京某会计师这样认为。

根据申银万国研究员傅娟的测算,由于拆迁、搬迁等费用已在2008年年报里列支,即使拍卖价格为560万元/亩,那么公司的业绩增厚金额为5.5亿元,按照总股本4.15亿计算,每股收益增厚大约1元,每股净资产相应增厚1元。

但很显然,土地拍卖后,结果与预期相反。对此,美菱电器相关人士表示,正在与储备中心等有关部门沟通,待土地收回涉及的相关事项确定后才清楚最终的收益。

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