2012中国橱柜节聂梅生演讲当前房地产走势-(XINWEN)

发布时间：2021-10-09 17:01:09 阅读：次来源：过滤棉厂家

今天参加中国橱柜节开幕的并不仅仅有橱柜产业的商业领袖与精英，我们董事还邀请了名震海内外的知名专家学者，接下来我们将要请出的这位嘉宾，她将用自己的丰富学识和前瞻的智慧，为我们带来一场精彩绝伦的思想盛宴，接下来让我们把掌声送给全国工商联房地产商会会长聂梅生女士做主题演讲，她演讲的主题是“当前房地产走势”。

(图片：聂梅生)

【聂梅生】：各位领导，各位嘉宾，大家下午好!非常高兴能参加这样一个橱柜节，刚才这一幕幕给我留下了非常深刻的印象。应大会组委会和全国工商联家具商会的邀请，让我们讲一下关于房地产的情况，因为这是一个相对比较大的题目，也是比较焦点和敏感的题目，所以我尽量以个人的观点来谈这件事，今天我发言的题目是：对中国房地产的观点，纯属个人观点，不代表我们房地产商会。

首先谈一下对中国房地产的总体观点，被称为史上最严厉的调控已经进行了一年半之多，对本轮调控的看法，我认为本轮调控是必要的，房价高、民怨大、投资热、转型难，房地产投资居高不下，使其他产业的转型相对困难，这样的现状势必造成本轮调控，所以对本轮调控是必要的。调控的成果是必得的，这一轮调控和以往不同，动用了行政手段，比如说限贷、限购，动用了货币手段，银行对个人抵押贷款和开发贷的限制，同时也动用了市场手段，在这样多管齐下，调控的效果很显著。现在得到了什么样的成果?

第一房价开始下行，炒房出局、开发投资集聚降温、住房双轨制开始启动。调控的代价是必须付出的，投资下滑，一季度包括到现在为止固定资产投资下滑，它的下滑带动了GDP的下行，上下游的箫条，未来的问题加速积累。刚才，我注意到很多嘉宾发言时都表示行业正处于困难处境，在这之前家具装饰商会张会长也跟我说，房地产的调控对上游的影响还是比较明显的，我们也非常关注这些数据，事实上也证明上下游产业的箫条比房地产的降价更早的到来。未来的问题加速积累，也必将付出代价。

【聂梅生】：在前面这种情况之下，改革是必须的，怎么样使中国房地产走出这样一个周而复始的调控涨价处境，出路只有通过改革才能够完成。后面几件是改革的方向，也就是大家非常关注，十八大以后下一届政府改革的方向：

第一，城镇化，包括温家宝总理前两天在江苏的讲话也谈到，城镇化是一个突围的方向，要想城镇化，首先土地制度改革必须实行，如果没有土地制度改革，城镇化是走不出去的，所以城镇化牵涉到整个土地制度改革和户籍改革。

第二，民间资本导入，需要金融制度改革，民间资本怎么样才能导入，不是三十六条或者再来一个三十六条可以解决的，必须要对金融制度改革。

第三，产业结构转型需要财税制度改革，同时也是央企、国企对资源分配的问题，最后要进行惠民生促进收入分配制度改革。因为我们现在的收入差距巨大，怎么样进行收入分配制度改革，才能够刺激消费，惠及民生。这些改革是大家觉得必须的，在这种情况下房企的转型是必然的，房企的转型和上下游关系巨大，往哪个方向转，都需要上下游跟进。目前的情况已经改变了以往房地产市场的结构，房地产市场结构已经有所改变，各方面利益格局和房企盈利模式都已经发生了变化，房地产商会以房地产开发企业为主体之，也有很多上下游企业，像住房已经转向了双轨制，将来促进城镇化，产业结构转型、内需消费等等都需要房企的转型来配合，一句话，房地产企业已经从投资拉动型转到了承载经济和社会发展。

下面我谈一下当前房地产的形势，大家非常关注到底上半场结束了以后，下半场是什么样的局面。

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房地产全行业进入不景气达9个月之久，达到了2008年那一次华尔街金融危机以后的2009年最低点，房地产行业就是这样。我们拿国房景气指数来说，从去年大约10月份以后就低于100，一路下滑，因为6月份数据还没有公布，现在是94.9的低点，上一次从08年开始集聚下滑，到后来政策救市，现在已经到了94.7，跟之前是一样的局面。这一次大家不要期望有09年上半年初的救市。由于两年多房地产持续调控，使整个房地产不景气，全行业不景气达到了低点，就会带动上下游进入不景气的区间，这是毫不奇怪的。

但是在进入今年4、5、6三个月以后，发生了一些变化，我们最关注的是销售量—交易额，这对任何一个产业交易额都是最重要的，不走量就没有现金流，市场基本上就封闭。交易量和交易额的情况，实际上是连续三个月的小幅上升。房地产曲线是非常奇怪的，有一个极跌，房地产行业去年12月份到今年2月份有一个急剧的下滑，从正12.1到负20.9，后面三个月缓慢上升，但是再怎么说仍在负区间，负增长，并没有走上一个正增长的区间。这里面有一点，从这个趋势可以看到一个非常奇怪的现象，媒体在大讲交易量怎么回暖，怎么上升，其实交易量是在缓慢上升，交易额比交易量涨的快，这预示着什么?预示着房价，交易量比交易额上升的快，价比量走的快，这就是一个实在的情况。

土地购置面积略有上升，地根和银根，地根比房屋交易量降的多的多，差不多下来了将近50%，下的太多了，比房屋交易量下降多的多。到最后1—5月份，最近一个月牌示有一点走平，略有上升。房地产开发投资降的很多，但是没有到负，从28降到18.7%，降了差不多10%。这就是中国房地产为什么造成了现在这么多问题，有一个急剧下跌的过程。这一次的急跌，18.7—18.5掉到20多以下，由于占整个固定资产投资20%多，所以这一急跌造成整个中国固定资产下降。二季度GDP还没有公布，但是不会比一季度好，一季度是8.1%，二季度大家都会说破8，我估计差不多破8的局面，因为这个数字跌破了20%，使整个经济下行。

【聂梅生】：开发商的资金链如果不缓解，就不买东西，上下游肯定受影响。房企资金链有好转，去年在高点的很高的增速20%多，现在只有5%左右的增速，但是非常紧。主要体现在几个地方，一个库存量太多，上市公司差不多有1万多亿库存量，也就是是泰山压顶的情况。第二个待销面积太大，肯定对下游形成很强的挤压，从这个数据看来，房企的资金压力略紧，但确实是开始好转。

这里面牵涉到政府的调控和市场的反映，开始筑底了，一方面从购房人或者从政策层面来讲，房价远远没有回归合理，还要很大的压缩空间，但是从开发商反映，目前已经扛不住了，上下游也是这样，上游的钢铁可能比下游的建材、家装、橱柜压力更大。房地产总体情况是这样的，08年房价确实进入了负增长，是负的4%，09年一刺激上去了，从负一下子到21.3%。一下子涨了这么多肯定要调控，怎么可以一年从负数到21.3%，10年降到7.2%，11年降到6.7，2012年1—5月份平均房价丈夫是3.8%，一路的下降，从21.3%到3.8%，大概是17%，所以你能说调控没用吗?3.8%的增幅是什么意思?一方面房价还是涨着，但是要考虑到CPI是多少，在这之前的CPI是多少，去年通胀率达到了6%多，现在3.8%，慢慢和通货膨胀率在接近，所以说调控一路涨幅下来大概17%、18%。在博鳌论坛上很多媒体误读，实际上是下降了这么多百分点，而不是房价下降了这么多。

从这里可以看的出，今年这四个月，从2012天2、3、4、5这几个月，持平的城市稳定了，涨价的城市也稳定了，下降的城市也差不多稳定了，四个月的数据足以说明问题，这是国家统计局的数据，所以现在房地产在目前这样的区间已经有四个月了。

我个人认为6月份住宅价格开始筑底，这并不意味着继续下降或者继续上升，或者大幅度下滑。因为有些是在涨，有些是在降，6月换笔上涨0.05%，同比上涨0.75%，同比又下跌这么多，现在是在上上下下过程，5月份全国住宅中位价格是5750元/平，6月换笔上涨0.88%。很多媒体朋友问我，你认为筑底过程要多久?我觉得可能还要一个季度，三季度还是处于这样的筑底过程，整个调控力度不会放松，温家宝总理刚刚讲过不会放松，巩固现在四个月得来相对稳定的结果，现在不会促进房价急剧上升，我看不出来有这样的做法。包括银行两次降息，银行降息对房地产绝对是利好，一降息抵押贷款利息随着降，公积金利息随着降，刚需就可以出手。在释放刚需过程中房价是筑底过程，而不是上升的过程，如果现在回过头房价上升，政府肯定会出台政策，巩固房地产得之不易的四个月稳定状态。

对房价合理的期待到底在什么地方，房价过快上升这个事情肯定是被遏制了。筑底的态势也显露了。房价的合理期待在什么地方呢?联合国认定“一个城市的平均房价÷家庭收入=5—7年”，这样一算肯定中国不行，北京不行，上海不行。在今年两会以后各个城市房价期待值都应该下降50%，不下降50%，收入比就达不到5—7倍，所以认为房价应该下降50%。那时候我一言没发，因为我觉得这个算法根本就不合理，这是一个比值，可以说房价下降1倍，也可以说收入倍增，收入涨一倍也合理，所以收入倍增和房价下降50%结果是一样的，两个都是不可能的，房价不能下降50%不可能，是因为低于了很多楼盘的成本价，土地成本+建安造价+财务成本+税费已经很多了，如果下降50%房企就是亏损，亏损就是资不抵债，就会破产，他干吗要降价，干脆破产了，这样银行就收购，收购以后银行折价拍卖，银行拍卖以后房价的跌幅可能达到50%。日本、美国都是这样子的，都发生过。如果中国大量的房地产企业也走这条路，最先倒下不是房产商，而是上游的钢材，下游的装修，跌幅都会超过50%，现在事实证明就是这样。房价还在正值，并没有降，只是增幅降了18%，所以房地产硬着陆一定会使中国的产业链上下游，包括银行都拖进去，中国经济难以承担房地产硬着陆，不要说硬着陆，就是一季度的投资还有正18%的增幅情况下，我们固定资产、投资GDP就受不了。在中国发生房价下跌50%的情况下是不可能的，现在也没有，只不过是1%、2%的同比下降在十大城市。房价下降50%不可能发生。

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【聂梅生】：收入倍增是不是可以，因为政府也说了，我认为收入倍增虽然也可以同样的达到房价收入比合理，但是也不可能倍增的，因为收入倍增就牵涉到最为复杂的收入分配制度改革问题，现在做了吗?城乡二元化问题都没有解决，农民工的收入和城里收入差别很大很大，我看了一下前天发布出来全国几大城市平均收入，北京第一，大概已经达到4700元/月，怎么个倍增法?能翻番吗?这也不是短期可以期待的一件事。房价降1倍和收入增1倍都不太可能，马上在一年两年之内做到，都做不到。那么我们对房价的合理期待是什么呢?对房价收入比合理期待在哪里呢?

我自己认为不要再去说这两件事，都做不到，合理的期待就是收入比房价涨的快，慢慢就趋于合理了，也就是分母要比分子涨的快，当然房价收入比就会慢慢下来，使收入提高的更快一些，房价能够涨的更快一些，或者适度的下行一些。

高房价的推手与调控着力点，中国的房价问题牵涉到四个方面，土地、银行、开发商、购房者，这次调控是冲着开发商和购房者，对购房者限购，对开发商限贷，让炒房、投资出局，开发商利润下降，不能暴利，其他产业不能进来，土地、银行是政府管的，开发商和购房者是市场管的，对土地银行政府为主导的，政府可以控制的并不是这次调控的着力点。如果仅仅对这开发商和购房者进行调控，难以达到最后的目的，尤其是把推动房价上升的原因，到底什么东西使中国房价上升，归结到开发商和购房者，我认为是因果导致，中国房价上升的原因在土地价格急剧上升，土地供应制度和在2009、2010年过度宽松的货币政策，造成整个流动性过强，形成中国房价上升，在这样的前提之下，炒房有一个空间，利用了这样的时机获得非法的利润。连续两年严格的调控之下，土地、开发商、购房者都熄火了，银行大赚了一把，原本是开发商大赚，去年则变成银行利润大幅度上升四成，谁能够赚那么多钱?如果是这样子下去的话，炒房、炒地都出局了，炒钱大赚了，房地产泡沫会不会转向金融泡沫?这点是非常值得担心的，所以这一次连续两个月的降息，我们这些业绩研究人员一片叫好，因为银行的存贷差减少了，银行的利润降低了，贷款利率和存款的利率是非对称的降，贷款降的比存款多了，这就对了，否则的话最后的结果炒钱大赚，这绝对不是一件好事。

房价上升的根本原动力是土地供给机制和市场需求不匹配，货币政策大幅度宽松，长期的低利率、负利率造成房地产资产价格急剧的上升。懂得这个道理以后，我们上下游就会抓住机会来发展自己的企业，比如说从20年来看，第一年存了100元，如果买房20年以后这100就会变成600多，如果存钱100会变成180。如果是这样的情况，在如此确定套里机会面前，理性的人会将货币政策转换为货币资产，而且晚买不如早买，租房不如买房。我们利率仍然很低，与确定的套利机会是必然的。房地产在国外是放到类金融业，不管怎么说是类金融一类的产业，所以才会出现昨天、前天的情况，银行一降息，地产股马上全线飘红，哪有这么快?而且带动了建材上下游上市公司，所以要密切注意货币政策对房地产影响，房地产对上下游的影响。现在我们货币政策肯定要微调，不管怎么说让房地产不要涨价，都对房地产是利好，从股市上可以看的出来。今年上半年房地产的上市公司基本上都完成了业绩，万科仍然是600、700亿的销售目标，昨天我和保利地产的一起聊，他们达到500多亿的销售，一个月就可以做到，就是因为有类金融的属性，和其他的实体经济不完全一样，所以特别要注意房地产对货币的敏感性。

未来中国经济发展与房地产前程

第一条路：城镇化是经济第一引擎—与新老城镇形态共生的房地产，中国有将近2亿多人要进城，这些人是长期的拉动力，大家不要认为房地产就到此为止了，下半场马上就要开张，上半场调控达到了筑底。

第二条路：产业结构调整与新兴产业支撑未来经济—产业地产。产业地产这个方面发展的非常快，我上个月去的深圳天安数码城，就没有受房地产调控影响，也承载上下游产业，在产业结构调整当中，能够承载经济。

第三条路：内需消费在经济中的比重逐步加大—旅游、养老、餐饮相关联的地产形态。

房地产由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用，与其他新兴产业融合共生，所以我们下游的企业要注意它转型的方向，往这几个方面转型。

房地产转型住房双轨制，商业地产城镇化，城市运营综合体，产业地产和新兴内需型消费产业等等。

最后建立多元化的房地产金融体系，最近我们商会和其他实体商会不太一样，我们忙活多是房地产金融、投融资方面，房地产金融体系的变化更多走向多元化融资，原来从银行一家出来，现在可能在民间资本的背景之下，在管控银行资本市场以后，会促进多元化房地产金融体系的发展，发展房地产信托投资基金，也就是REITS和其他的房地产基金，使民间资金合法有序的进入，促进企业优胜劣汰，这是今后房地产今后发展非常重要的方向。

总而言之，房地产是万民关注的热点，过去、现在和相当长的未来依然会是热点，调控也会以不同的方式继续，房地产新政必将继续刷新，期望这种刷新的过程最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展!

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